معرفی انواع سند ملکی مهم

قبل از خرید هر ملکی، یکی از موارد بسیار مهم که باید انجام شود، بررسی سند آن است. هر ملک دارای انواع مختلفی از اسناد مالکیت است که ممکن است باعث گیجی و عدم آگاهی افراد شود. این مقاله به بررسی انواع مختلف سندهای ملکی می‌پردازد و اطلاعات کاربردی ارائه می‌دهد تا شما با خیال آسوده‌تر و با اطمینان بیشتری به خرید ملک بپردازید.

سند چیست؟

تعریف سند به این صورت است که هر نوع نوشتاری که در مقاومت در دعوی یا دفاع قابل استفاده باشد، به عنوان سند شناخته می‌شود.

1. سند رسمی: سند رسمی به معنای اسنادی است که در اداره‌ها و دفاتر ثبت اسناد رسمی یا توسط مأمورانی که از نظر قانونی صلاحیت دارند، تنظیم می‌شوند. این اسناد دارای اعتبار حقوقی و قانونی بالایی هستند و به عنوان مثال، سند تملیک و سند اجاره از جمله سندهای رسمی هستند.
2. سند عادی: سند عادی، به هر نوشته‌ای اطلاق می‌شود که شرایط سند رسمی را ندارد و توسط افرادی تنظیم شده است که صلاحیت رسمی برای این کار ندارند. این نوع از سندها معمولاً از نظر قانونی اعتبار کمتری دارند و می‌توان به قولنامه‌های ملکی به عنوان یک نمونه از سند عادی اشاره کرد.

انواع سند ملکی

• سند قطعی
• سند تک برگ

سند قطعی

سند قطعی یا سند منگوله دار، بهترین نوع سند برای خرید ملک است. این نوع سند از طرف اداره ثبت اسناد و املاک هر شهر صادر می‌شود و معمولاً توسط متصدیان مربوط به صورت خطی (دست‌نویس) با مشکی نوشته می‌شود. از جمله ویژگی‌های این نوع سند عبارت‌ها و نوشته‌های ناخوانا در بندهای آن است که به دلیل دست‌نویس بودن، ممکن است متن‌ها قابل خواندن به خوبی نباشند.این نوع سند به دلیل دست‌نویس بودن، مستعد جعل و تغییر است و بنابراین باید بسیار دقت کنید و تحقیقات لازم را انجام دهید تا از اعتبار آن اطمینان حاصل کنید. همچنین، سند منگوله دار فاقد آدرس کامل ملک، کد پستی و مشخصات کامل مالک است که ممکن است باعث مشکلاتی در آینده شود.

سند تک برگ

سند تک برگ، نوع دیگری از سند قطعی است که به وسیله سیستم تنظیم می‌شود و تمام مندرجات آن به صورت تایپی است. به دلیل تایپ بودن، از مشکلاتی مانند جعل یا ناخوانایی در موارد دست‌نویس جلوگیری می‌شود. سند تک برگ دارای شماره دفتر الکترونیکی و شماره سریالی است که برای انجام امور اسنادی می‌توان از آن‌ها استفاده کرد.

نکته مهم این است که؛

سندهای تک برگ، حاوی مشخصات کامل مالک، آدرس و کد پستی او و همچنین هولوگرام قوه قضاییه هستند که این ویژگی‌ها باعث افزایش اعتبار این نوع سند می‌شوند.

سند قولنامه ای

سند قولنامه‌ای یا سند مبایعه‌نامه، یکی از انواع اسناد ملکی است که با نوشتن یک دست‌نوشته میان خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود. این نوع سند در برخی جاها به عنوان مبایعه‌نامه نیز شناخته می‌شود. برخلاف سند قطعی، ارزش و اعتبار قانونی سند قولنامه‌ای کمتر است، اما باز هم از نظر شرعی و قانونی اعتبار دارد و در محاکم می‌توان به آن استناد کرد. با این حال، باید مراقب بود که این نوع سند فاقد برخی از امتیازات و اطمینان‌های حاصل از سند قطعی است. به عبارتی دیگر، در صورت وجود ابهام یا اختلافات، این سند قولنامه‌ای ممکن است مشکلاتی را برای طرفین به وجود آورد.نکته‌ای که باید به آن توجه داشته باشید، این است که از آنجایی که سند قولنامه‌ای فاقد خصوصیات سند قطعی است، ممکن است در برخی موارد، افراد ناصادق از این نوع سند برای انجام تقلب‌ها و معاملات غیرقانونی استفاده کنند.

سند شورایی

سند شورایی، اغلب در گذشته مورد استفاده قرار می‌گرفت و امروزه تنها در برخی مناطق که دریافت سند رسمی برای املاک ضروری نیست، از این نوع سند استفاده می‌شود. این نوع سند برای تنظیم به نوشته‌هایی اعتماد می‌کند که توسط دهیار، شورای روستا، کدخدا و معتمدین روستا امضاء و تأیید می‌شود.سند شورایی ممکن است به عنوان یک سند برای خرید ملک استفاده شود، اما باید به خاطر داشت که این نوع سند فاقد بسیاری از امتیازات و اطمینان‌های حاصل از سند قولنامه‌ای یا سند قطعی است. از این‌رو، در مقایسه با سند قولنامه‌ای، اعتبار کمتری دارند.اگرچه سند شورایی در بین سندهای عادی طبقه‌بندی می‌شود، باید به این نکته توجه داشت که استفاده از سند قولنامه‌ای یا سند قطعی برای انجام معاملات ملکی بهتر و معتبرتر خواهد بود. پیشنهاد می‌شود قبل از تصمیم‌گیری برای خرید ملک، به وکیل یا متخصص ملکی مراجعه کرده و راهنمایی‌های لازم را دریافت کنید تا از انتخاب سند مناسب برای خرید مطمئن شوید.

سند رهنی

سند رهنی، یکی از انواع سند‌های ملکی است که به عنوان رهن در اختیار افراد و موسسات مختلف قرار می‌گیرد. این کار با تنظیم سند رهنی بین مالک ملک و مرتهن (بستانکار) انجام می‌شود. از این روش برای اعطای وام یا تضمین مالی استفاده می‌شود.

درباره سند رسمی بدانید که؛

این نوع سند اجازه می‌دهد تا مرتهن (به عنوان مثال، بانک) حق اولویت در اختیار ملک را داشته باشد تا در صورت عدم پرداخت بدهی‌ها، به فروش ملک بپردازد و مطالبات خود را بگیرد.

سند وقفی

سند وقفی به املاکی اطلاق می‌شود که توسط مالک آن‌ها به صورت وقف، برای امور خیریه، مذهبی و دیگر موارد مشابه اختصاص یافته‌اند. این املاک با تنظیم سند وقفی متعلق به امور وقف می‌شوند. باید توجه داشت که در املاک وقفی، هر گونه خرید و فروش به طور قانونی باطل است و معامله‌ای که در این زمینه انجام می‌شود، اعتباری ندارد. به همین دلیل، به دلیل محدودیت‌های قانونی، اصلاً توصیه نمی‌شود به خرید املاک وقفی روی آورد.املاک وقفی معمولاً خرید و فروش نمی‌شوند و تنها اجاره داده می‌شوند تا درآمد حاصل از اجاره به امور وقفی و خیریه اختصاص یابد.

سند اصلاحات ارضی و اسناد نسقی

به موجب قانون اصلاحات ارضی، کشاورزانی که در زمان قدیم بر زمین‌ها ارباب‌ها کار می‌کردند، حقی تحت عنوان نسق به آن‌ها داده شد. آن‌ها با توانمندی و کشاورزی خود باعث آبادانی و بهره‌برداری بهتر از آن سرزمین می‌شدند و از این رو می‌توانستند سند‌های رسمی یا اسناد بنچاقی دریافت کنند. با این سند، فرد حق کشاورزی و بهره‌برداری روی زمین را دارا می‌شود اما مالکیت مطلق بر زمین به او تعلق نمی‌گیرد.اصلاحات ارضی به کشاورزان این امکان را می‌دهد تا بهره‌برداری و مدیریت بهتری بر زمین‌ها داشته باشند و به طور عادلانه از آن‌ها بهره‌برداری کنند. این اصلاحات معمولاً به منظور بهبود وضعیت اقتصادی و کشاورزی کشورها و بهره‌برداری بهینه از زمین‌ها انجام می‌شود. بر اساس این اصلاحات، افرادی که به طور سنتی بر زمین‌ها کشاورزی می‌کردند، حق ادامه فعالیت خود را دارند و با اخذ سند اصلاحات ارضی می‌توانند حقوق خود را به مالکیت مطلق تبدیل نمایند.

سند ملکی مشاع

سند ملکی مشاع، یکی از انواع سند‌های ملکی است که در آن تنها یک نفر مالک مطلق خانه یا زمین نیست و افراد دیگری نیز در آن سهم دارند. این نوع خانه‌ها معمولاً به دو یا بیشتر از دو مالک تقسیم می‌شوند و از این رو در زمان خرید، باید اطلاعات کافی را کسب کنید تا بتوانید خریدی بدون مشکل انجام دهید.

بررسی سند ملکی مشاع:

در سند ملکی مشاع، هر یک از مالکان حقوقی بر روی بخشی از ملک را دارا هستند و برای استفاده از ملک مشترک، باید حقوق و توافقات مشاع با سایر مالکان رعایت شود.

سند ملکی مفروز

سند ملکی مفروز، به معنای جدا کردن یا تفکیک سهم یک فرد از ملک یا زمین مشاع و انتقال آن به شخص دیگر است. این واژه از نظر قوانین ثبتی و مالکیت به معنای متضاد با واژه مشاع است. در این نوع سند ملکی، فردی که سهم مفروز مالکیت را دارد، تمام حقوق و مالکیت خود را به شخص دیگر واگذار می‌کند و در نتیجه، آن فرد به عنوان مالک جدید ثبت می‌شود.

سند ملکی المثنی

زمانی که سند ملکی به دلایل مختلف مانند آتش‌سوزی یا موارد دیگر مفقود شود، مالک می‌تواند از اداره ثبت، درخواست دریافت سند مالکیت المثنی کند. این موضوع بر اساس ماده ۱۲۰ اصلاحی آیین‌نامه قانون سند مشخص شده است و موارد صدور سند المثنی به شرح زیر است:

•  وقتی سند مالکیت به هر شکلی از بین رود و مفقود شود.
•  زمانی که سند ملکی به طور جزئی یا کلی از بین برود.
•  زمانی که سند مالکیت نزد فرد دیگری باشد و استرداد آن حتی با صدور اجرائیه مقدور نباشد.

برای درخواست سند المثنی، مالک باید اعلام کتبی که شامل اظهارنامه‌ای از مفقودی سند ملکیت است را تهیه کند و این اظهارنامه باید حداقل توسط سه نفر امضاء شده باشد که هویت و امضاء آن‌ها توسط کلانتری محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی تأیید شده باشد. سپس این اظهارنامه به اداره ثبت تحویل داده می‌شود و پس از آن، اداره ثبت فقدان سند را به دفاتر اسناد رسمی اعلام می‌کند. در نهایت، مالک می‌بایست این موضوع را در یکی از روزنامه‌های رسمی منتشر کند.

سند ملکی ورثه ای

در صورتی که مالک یک ملک فوت کند و ملک او بر اساس قوانین ارثی و وراثت به وارثین منتقل شود، سند ملکی آن معتبر به عنوان “سند ملکی وراثی” شناخته می‌شود.بعد از فوت مالک، موارثه ملک به وارثین بستگی به قوانین مربوطه دارد و اگر مالک توصیه‌نامه یا وصیت‌نامه داشته باشد، ممکن است این اسناد هم برای تعیین وراثت مهم باشند. برای انتقال ملک به ورثه‌ها، اجرای اسناد ارثی و انجام مراحل قانونی مربوطه ضروری است. در نهایت، بعد از انجام تمام مراحل قانونی و تایید وراثت ملک، سند ملکی به نام وارثین جدید صادر می‌شود که به عنوان “سند ملکی ورثه ای” یا “سند ملکی وراثی” شناخته می‌شود.

سند بنچاق

سند بنچاق، به سندهای ملکی قدیمی اطلاق می‌شود که افراد به اعتبار و تأیید آن‌ها نیاز داشتند و به علماء و صاحب‌نظران می‌رفتند تا متن نوشته‌ها را تصدیق کنند. این نوع اسناد به عنوان سندهای معتبر و پذیرفتنی در این دوران شناخته می‌شد.به طور کلی، سند بنچاق‌ها معمولاً دست‌نوشته‌هایی بودند که حاوی اطلاعات مربوط به مالکیت یک ملک، زمین یا دارایی دیگر بودند. این اسناد با امضاء و تأیید علماء و متخصصان معتبر قانونی به عنوان معتبر شناخته می‌شدند و به عنوان مدرک مالکیت و انتقال مالکیت استفاده می‌شدند.از آن زمان تا به امروز، روش‌ها و قوانین مربوط به ثبت املاک و انتقال مالکیت تغییرات زیادی کرده‌اند و اسناد بنچاق دیگر به عنوان مدرک رسمی معتبر شناخته نمی‌شوند. به جای آن، امروزه اکثر کشورها از سند رسمی و قانونی به عنوان مدرک مالکیت استفاده می‌کنند که توسط ادارات مختص و قوانین رسمی تأیید و صادر می‌شود.

سند رهنی

سند رهنی یکی از انواع سند‌های ملکی است که در صورت استفاده از وام یا تسهیلات بانکی برای خرید خانه یا ملک، ممکن است ایجاد شود. در این حالت، سند ملکی به عنوان تضمین وام توسط بانک در رهن نگه داشته می‌شود و این اطلاعات نیز در خود سند ملکی ذکر می‌شود.به عبارت دیگر، وقتی شخصی برای خرید یک ملک از وام یا وام مسکن بهره می‌برد، بانک به عنوان صندوق وام‌دهی اقدام به دریافت سند ملکی در اختیار خود می‌کند تا به عنوان تضمین وام عمل کند. این فرایند را همانند قرار گرفتن یک بار یا گرونی در سند ملکی انجام می‌دهند تا تا زمانی که وام کامل با اقساط و پرداخت‌ها پرداخت شود، حق مالکیت ملک به صورت رسمی به مالک جدید نرسد.پس از اتمام پرداخت وام و پرداخت کل مبلغ وام، بانک سند رهنی را باطل می‌کند و حق مالکیت کامل به مالک اصلی ملک یا خریدار جدید می‌رسد. این سند رهنی در واقع حق بانک برای تضمین پرداخت وام است و به معنایی حق اولویت بانک در مقابل خریدار به عنوان بدهی وام‌دهی عمل می‌کند.

سند اعیان

سند اعیان، سندی است که به بناهای ساخته شده مانند ساختمان‌ها، ویلاها، واحدهای مسکونی و تجاری و سایر سازه‌های ساختمانی تعلق دارد. این سند مالکیت را به صاحبان و مالکان این بناها اثبات می‌کند.در این سند، جزئیات و مشخصات بناهای ساخته شده شامل ابعاد، موقعیت، طبقات، محل، کد پستی و سایر اطلاعات مرتبط با بنا ذکر می‌شود. سند اعیان معمولاً توسط ادارات ثبت اسناد و املاک شهر یا منطقه صادر می‌شود و به عنوان مدرکی رسمی برای تأیید مالکیت و اطلاعات ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد.از آنجا که سند اعیان مدرکی است که مالکیت بناهای ساخته شده را تعیین می‌کند، اهمیت بسیاری در خرید، فروش و انتقال این نوع املاک دارد. به همین دلیل، هنگام خرید یا فروش یک بنا، اهمیت بسیاری به صحت و دقت اطلاعات موجود در سند اعیان اختصاص داده می‌شود تا مشکلات مرتبط با مالکیت و انتقال ملک به دست خریداران جدید برطرف شود.

سند عرصه

سند عرصه، سندی است که به زمین‌هایی اشاره دارد که بر روی آن‌ها ساختمان‌ها ساخته شده است. این سند معمولاً مالکیت زمین را به صاحبان و مالکان ساختمان‌ها تأیید می‌کند.در این سند، اطلاعات و جزئیات مرتبط با زمین و ساختمان‌های ساخته شده بر روی آن ثبت می‌شود. مشخصات مرتبط با زمین مانند موقعیت، مساحت، کد پستی و سایر اطلاعات مشخص شده و همچنین جزئیات مربوط به ساختمان‌های ساخته شده شامل ابعاد، تعداد طبقات، نوع ساختمان و سایر اطلاعات آورده می‌شود.سند عرصه به عنوان یک مدرک رسمی و قانونی، حقوق مالکیت زمین و ساختمان‌های ساخته شده روی آن را تأیید می‌کند. این سند برای انتقال ملک، اجاره‌نامه‌ها و معاملات مرتبط با زمین و ساختمان‌ها اهمیت دارد و به عنوان مدرک اصلی برای تعیین مالکیت و حقوق مالکان استفاده می‌شود.

سند معارض

سند معارض، به دو یا چند سند رسمی اشاره دارد که برای یک ملک مشخص با حد و حدود تعریف شده، با نام‌ها و تاریخ‌های متفاوت صادر شده باشد. این وضعیت معمولاً ناشی از اشتباهات یا ایرادات در اداره ثبت اسناد و املاک است که منجر به صدور دو یا چند سند با مشخصات متفاوت برای یک ملک می‌شود.در واقع، سند معارض به مشکلاتی در ارتباط با تعیین مالکیت و حقوق مالکان ملک اشاره دارد. این اشتباه می‌تواند باعث ابهامات و مشکلات قانونی برای صاحبان ملک گردد. به همین دلیل، هنگام خرید یک ملک، اهمیت ویژه‌ای به اطلاعات و مدارک مربوط به سند ملکی و حقوق مالکیت اختصاص داده می‌شود تا از وجود سند معارض یا اشتباهات دیگر جلوگیری شود.

سند وکالتی

سند وکالتی به سندی اطلاق می‌شود که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان نماینده یا وکیل فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. این نماینده حق دارد به نیابت از فروشنده‌ی اصلی اقدام به انجام معامله‌های مربوط به ملک کند و به طور قانونی به نمایندگی از او عمل کند.سند وکالتی معمولاً زمانی استفاده می‌شود که فروشنده یا مالک ملک به هر دلیلی قادر به حضور حضوری یا انجام معامله‌های مربوط به فروش ملک نباشد. با تنظیم این سند، فروشنده قدرت نمایندگی را به نماینده یا وکیل معین خود واگذار می‌کند تا به نیابت از او معامله‌ها را انجام دهد. سند وکالتی بر اساس موارد مشخصی اعتبار دارد و معمولاً نیاز به تایید قانونی دارد تا به عنوان نماینده‌ی معتبر فروشنده‌ی اصلی شناخته شود.

اهمیت سند وکالتی:

این سند برای حفظ حقوق فروشنده و اطمینان از انجام صحیح معامله‌ها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

سند ملکی تفکیکی

سند ملکی تفکیکی به سندی اطلاق می‌شود که بر ملکی اشاره دارد که بین چند نفر تقسیم شده است و هر یک از این قسمت‌های تقسیم شده به صورت جداگانه و با یک سند ملکی مستقل از دیگر قسمت‌ها تفکیک شده‌اند.این سند معمولاً زمانی استفاده می‌شود که یک ملک یا زمین به دلیل وراثت، اجاره‌نامه، توافق میان طرفین یا موارد دیگر به چندین نفر متفاوت تعلق گیرد. هر نفر مالک می‌تواند سند ملکی مستقل و متمایزی برای قسمت ملکی که به او تعلق دارد، دریافت کند. این سند تفکیکی به هر نفر امکان مدیریت و بهره‌برداری از قسمت ملکی مختص به خود را می‌دهد.استفاده از سند ملکی تفکیکی از اهمیت زیادی برخوردار است زیرا به نحو مشخص و دقیق امتیازات مالکیت هر فرد را تعیین می‌کند و از ابهامات حاکمیتی جلوگیری می‌کند. همچنین با تفکیک قسمت‌های ملکی، هر فرد مستقل از دیگران اقدام به فروش، اجاره یا مدیریت قسمت ملکی خود می‌کند.

سند ملک مجعول

سند ملک مجعول به اسنادی اطلاق می‌شود که در آن‌ها به شکل مادی و معنوی جعل اتفاق افتاده باشد. این نوع اسناد معمولاً به منظور تقلب در معاملات ملکی یا امور مرتبط با زمین و املاک استفاده می‌شود. افرادی که از این اسناد جعلی استفاده می‌کنند، هدف دارند تا اطلاعات غلطی را منتشر کنند و معاملات ملکی را به نفع خود تغییر دهند یا مزایده‌های جعلی ایجاد کنند.استفاده از سند ملک مجعول به عنوان یک اقدام غیرقانونی شناخته می‌شود و تحت قوانین مختلف کیفری و حقوقی قابل پیگرد است. افراد باید در هنگام انجام معاملات ملکی یا خرید و فروش املاک، دقت کافی به اسناد معتبر و اصلی داشته باشند و در صورت شک از صحت یک سند، با اداره ثبت اسناد محلی تماس بگیرند تا از اعتبار سند اطمینان حاصل کنند.

سند صلح عمری

سند صلح عمری به اسنادی اطلاق می‌شود که مالک ملک و سند خود را به نام شخص دیگری در دفترخانه انتقال می‌دهد، اما به شرطی که تا زمانی که زنده است بتواند ملک را اجاره کند یا از منافع آن بهره‌مند شود. این نوع سند معمولاً در مواردی استفاده می‌شود که مالک ملک نمی‌خواهد کلکسیون وارثان برای ملک بوجود آید یا به دلایل مختلف امکان نقل و انتقال مستقیم ملک را ندارد. در سند صلح عمری، مالک اصلی ملک همچنان حق اجاره دادن ملک را دارد و می‌تواند از منافع و درآمدهای حاصل از اجاره ملک بهره‌مند شود تا زمانی که زنده است. اما پس از وفات مالک اصلی، ملک به شخص دیگری منتقل می‌شود و ارثیه مالک اصلی حق مستقیم دریافت ملک را نخواهد داشت.